Die professionelle Immobilienbewertung stützt sich in Deutschland auf das Baugesetzbuch (BauGB), die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sowie den Anwendungshinweisen zur Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertA). Darin sind drei anerkannte Bewertungsverfahren definiert, die objektbezogen angewendet werden. Grundlage ist jeweils der Verkehrswert nach § 194 BauGB.
1. Vergleichswertverfahren (§§ 24–26 ImmoWertV)
Hier werden realisierte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien herangezogen. Dieses Verfahren eignet sich, wenn ausreichend belastbare Marktdaten vorliegen – insbesondere bei:
- Eigentumswohnungen
- Einfamilienhäusern in homogenen Wohnlagen
- unbebauten Grundstücken
Je höher die Vergleichbarkeit in Zustand, Lage, Größe und Ausstattung, desto präziser der Vergleichswert.
2. Ertragswertverfahren (§§ 27–34 ImmoWertV)
Dieses Verfahren findet Anwendung bei Objekten, die auf Erzielung von Erträgen ausgelegt sind. Der Wert basiert auf:
- marktüblich erzielbaren Mieten
- Bewirtschaftungskosten
- Liegenschaftszinssätzen
- Bodenwert und Restnutzungsdauer
Typische Bewertungsobjekte:
Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbeimmobilien. Für diese Objektarten sind Mietverträge und Mieterlisten Teil der erforderlichen Unterlagen.
3. Sachwertverfahren (§§ 35–39 ImmoWertV)
Bei individuell gestalteten oder eigengenutzten Immobilien wird der Wert über Herstellungs- bzw. Wiederbeschaffungskosten hergeleitet, abzüglich Alterswertminderung.
Einsatzgebiet:
- Einfamilienhäuser
- Objekte, die vorrangig zur Eigennutzung dienen
- Objekte ohne tragfähige Vergleichswerte oder Ertragssituation
Die Wahl des Verfahrens richtet sich stets nach dem Bewertungsziel, der Objektart und der Datenlage. Warum ein professionelles Verkehrswertgutachten Online-Rechnern überlegen ist, lesen Sie im verlinkten Beitrag. Alle Gutachtenarten im Überblick finden Sie unter Leistungen und Preise.